物业能否以欠缴物业费为由，拒绝移交相关资料？

案例

某小区部分业主入住后，物业物业组织召开了业主大会，欠缴成立了小区业主委员会，由拒并房管局进行备案，绝移交相负责小区管理的关资物业公司，是物业物业开发商在交付房屋之前选聘的，并不是欠缴小区业主大会决定聘用的。在小区居住过一段时间之后，由拒业主们对物业公司的绝移交相服务质量颇为不满，主要是关资因为小区内盗窃紫频发，物业公司却无所作为。物业物业加之，欠缴许多业主入住后发现房屋存在严重质量问题，由拒进而质疑开发商的绝移交相品质和诚信，而该物业公司却是关资开发商选聘的前期物业服务企业。所以，业主们纷纷拒绝交纳物业费，以示对物业公司管理不善的抗议。与此同时，物业公司因为收费额度大幅下降，物业服务质量更加恶化。

久而久之，小区业主委员会终组织召开业主大会，以集体表决的形式决定另聘新的物业公司管理小区。为此，小区业主委员会还特意在业主大会期间与新的物业公司签订了《物业服务合同》，并向业主公布合同条款，宣布物业服务合同立即生效。同日，业主委员会向原物业公司发函，要求原物业公司立即向业主委员会移交相关材料，并全部撤出小区。原物业公司对此存在异议，并指出自己与开发商签订的前期物业服务合同并未到期，即便是要撤，也得等小区业主把欠缴的物业费交齐后再撤。所以，物业公司拒绝按业主委员会要求移交相关资料。次日，业主委员会联合部分业主强行对前期物业公司进行驱赶，逼迫其工作人员从办公场所撤出。在小区业主委员会的协助下，新的物业公司虽然进驻了小区，但由于物业管理资料的缺失，许多物业服务却无从开始。就此，小区业主委员会向法院提起诉讼，要求前期物业公司移交相关资料。

【案例分析】

本案中，前期物业公司并不是业主大会决定选聘的，而是房屋交付前由开发商聘任的。因为小区内许多住房存在严重的质量问题，所以业主们质疑开发商的诚信。加之，前期物业公司对小区内多发盗窃案件无所作为，致使业主们怀疑前期物业公司的管理能力。业主与前期物业公司之间的矛盾由此产生，并形成一种恶性循环：小区业主因物业服务质量差而拒交物业费，物业公司则因物业费的缺失而提供不了更好的服务。

终，业主委员会召集业主大会更换了物业公司，且新的物业服务合同得以生效，业主委员会要求前期物业公司办理资料交接手续后撤出小区。然而，前期物业公司抓住业主欠缴物业费一事，拒绝撤离，拒绝移交物业管理相关资料。为此，小区业主委员会和部分业主采取了过激行为，强迫前期物业公司退出物业管理用房和管理区域。双方之间的矛盾激化，后诉至法院处理。

1.《物业管理条例》：

(1)第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

(2)第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

(3)第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

(4)第三十七条“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条款规定的资料。”

(5)第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”

2.《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

3.《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业公司拒绝退出、移交，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利终止后的物业费的，人民法院不予以支持。

小区业主委员会与新聘物业公司签订的《物业服务合同》生效之时，也就都的业公司服务合同终止之日。业主委员会有权要求前期物业公司适时两个区物业管理区域，退出物业管理用房、移交相关资料，有义务协助新选聘的的业公司进驻小区，但不应采取激化矛盾的过激手段。否则，可能导致物业管理意以交接的恶性后果，终给小区物业管理带来麻烦。